洛阳
新房中心 团购看房 楼盘动态 法律顾问 风水在线
洛阳聊宅网首页 > 洛阳地产智库 > 2011年洛阳房地产市场年度报告之2012年洛阳房地产市场发展态势预判

2011年洛阳房地产市场年度报告之2012年洛阳房地产市场发展态势预判

2012-02-07 09:34 来源:聊宅网     关键词 : 房地产年度报告  点击数:
用手机查看
[摘要] 市场调整对房地产企业而言既充满挑战又蕴含机遇。在目前这样的情况下,明年再发烧,房价再过快上涨是不允许的,所以这种概率极少。如果房地产高速下滑,也是中国经济所不能承受的。种种迹象表明,国家要求的就是平稳发展,但是要看到,这样的调控当中,在整个经济的转型过程中,产业在升级,发展方式要转变……转型、创新或成为未来楼市的关键词。

  市场调整对房地产企业而言既充满挑战又蕴含机遇。在目前这样的情况下,明年再发烧,房价再过快上涨是不允许的,所以这种概率极少。如果房地产高速下滑,也是中国经济所不能承受的。种种迹象表明,国家要求的就是平稳发展,但是要看到,这样的调控当中,在整个经济的转型过程中,产业在升级,发展方式要转变……转型、创新或成为未来楼市的关键词。

  1、政策见底,客户回归,市场或平稳过渡

  目前为止,紧缩政策效果已经充分显现,通胀回落,楼市成交锐减,房价基本停涨。在此背景下,2012年政策环境的主要目标将是巩固调控成果,引导经济和楼市逐步调整实现良性的结构改善,“控”的趋势减弱,而“稳”则成为调控主旋律。

  洛阳10月份之所以成交直转直下,除了限贷因素影响,更主要是受国家调控风声,及一线城市降价风潮所产生的情绪影响,随着调控渐弱,市场趋稳,消费者也会理性回归。市场追涨或持续观望都会渐弱,客户会从自身需求出发,谨慎选择需求物业。

  市场转暖肯定不会有08-09年那样迅速。调控需要周期调整,客户心理需要周期平复,市场的春天不会那么快的到来。2012年,市场还需要做好淡市营销的规划。

  2、库存加大,竞争加剧,市场或将重新洗牌

  2011年洛阳市场库存已超过170万方,而根据2011年土地成交量及开工项目情况,2012年市场供应仍将不断放量,品牌开发商驻洛的机会将不断增加,同时保障房建设仍将加大力度。

  瀍河、老城将不再是恒大一家独大,碧桂园、地久大规模项目的启动,以及安置房项目的建设,在加速区域发展的同时,也加大了区域项目的竞争;住总鼎城在2011年底负面新闻不断,销售受阻,2012的鼎城或用其开发和建设速度来证明其实力。

  西工区升龙广场在2011年年底已经放下了高高在上的架子,在增加宣传的同时,也开始加大促销的力度,2012年升龙所接手的洛阳旧城改造的项目将更多更大,对其资金和营销的实力都将是更大的考验;五女冢天城一品项目2011年始终犹抱琵琶半遮面,最终也没有期待来他的精彩亮相,不过针对市中心医院的团购抑或替它吸纳了第一桶开发基金,2012年成为西工的一匹黑马也有可能。名优雅筑一期过后便偃旗息鼓,二期只见雷声不见雨,后续100多亩地的开发周期目前还很难下定论。建业的凯旋国际广场目前工程紧锣密鼓,几经波澜之后,该项目的销售启动,或将继万达之后,将洛阳商业销售推向一个新的高度。此外中迈红东方、亚威新时代、帝豪上院、衡达地标等项目随着市场的下行,放慢了开发销售的进度,进入2012,始终还得经受市场考验。

  涧西大盘世纪华阳、中泰世纪花城、建业壹号城邦开发已经接近尾声,2012很难再唱主角。兴隆寨、七里河村、摩天中城的旧城改造项目的启动,将掀起涧西新一轮的开发热潮,但是其开发速度将受到市场大势的直接影响,于2011年年中亮相的山水华府,下半年的表现显然不尽如人意。7月份成交的三山村地块,住总京熙帝景30万方项目及中弘三地联动的项目也很值得期待。

  新区中心区地块开发几乎见底,值得期待的项目屈指可数。正大国际广场工程进度已近四层,明年上半年售房部将精彩亮相,其商业综合体的建成将有可能与宝龙商业、泉舜SHOPPINGMALL联袂成为大新区商业核心;大瞾国际高成本地价下,2012年估计得大捏一把汗;高铁板块紫金风景线、富阳国际暗箱团购扑朔迷离,盛唐至尊随着工程的进展,加强品牌营销,2012仍尚有可期。洛河沿线竞争加剧,汇景湾与建业地块产生直接竞争,还有东方今典观澜、境界、双溪布洛竞争仍十分激烈。2012年新区商业或大有起色,泉舜财富中心商业运营启动,宝龙城市广场商业要再战群儒,其他项目在住宅销售受阻的情况下,或加大商铺销售推广力度。

  经开区开发2012年将浓墨重彩。经开区项目在2011年全线开工,恒生科技园项目售房部开放,接受咨询,长厦门EBD户外出街,863、乾坤御苑/百汇城等项目都在推进中。还有恒联黄金城、鼎盛国际、开元壹号等大体量综合性项目。如此大批量、同质化、大规模项目同时上马,在促进区域发展的同时,或将产生区域内同质化产品的恶性竞争,也将考验开发商实力和战略眼光。而且在更多不确定因素影响下的2012,比如经济政策不稳定因素、客户区域接受度、政府的支持力度等。经开区市场的开发风险不容忽视,浓墨重彩的背景下,更需要审时度势,擦亮眼睛。

  同样受到考验的还有伊滨区,九嘉海港城、商会大厦、彤辉广场、隆安明珠广场、科技大厦、金融服务大厦、河南六建商务大厦建设如火如荼,伊滨区的建设是洛阳城市扩容的重要节点,但是伊滨区的房地产发展态势将不是2012年能看得明白的。

  总体而言,2012年品牌将成为企业应对市场挑战、抓住市场机遇、提高市场份额的利器,优秀房地产企业通过品牌建设提升客户忠诚度、聚集社会资源、扩大市场优势,从而构筑行业无形壁垒。随着市场竞争激烈程度的不断增强,深化品牌策略成为企业全面提升竞争实力的重要选择。

  3、需求释放仍有空间,但选择维度不断加大

  2012年洛阳楼市的需求结构仍会进一步调整。未来五年之内,仍是人口红利期,以婚房为主导的刚需仍将占市场的主导份额;城市的扩容,将吸引更多的郊县客户进城置业;旧城改造,拆迁也将释放一大批置业需求。改善型需求的规模将进一步扩大,换房和买车一样,或许是永无止尽的,虽然受到政策的影响,虽然都有抄底的心态,但是对高品质生活的追求,居住条件的进一步改善,将成为收入和财富不断增加和积累的第一需求。洛阳2000年置业买商品房的客户,或继续成为近两年换房客户的主力。投资需求仍然不可遏制,股市无望,投资担保公司卷款逃跑,银行利息仍无法填补日益上涨物价的空缺,洛阳限购几乎已成为泡影,限贷政策2012年或有所放松,2012年房地产仍然是重要的投资手段。

  但是在调控不放松,在市场供应不断放量的背景下,如何从客户角度思考其真正需求,抓住客户购买心理,从产品、营销、服务全方位提升竞争力,是2012年市场需要重点思考的问题。

  4、整体价格趋于稳定,但价格差将进一步扩大

  2011年国家在寻找平衡,地方政府很纠结,开发商很焦灼,老百姓很观望,造成目前市场很难预测。2011年洛阳房价涨势几近疯狂,但是面对成交迅速萎缩的态势,春节前最后一个月,很多开发商仍在扛,感觉过了年就是春天。但是过了年春天是否会到来,无论是开发商还是消费者,都应该端正心态。从经济学角度而言,商品房开发本身就是市场行为,价格是随着市场变化而变化的,该涨就涨,该降就降,应该随行就市,这才是科学的。

  从目前政策经济环境分析,高流量项目必将率先降价,以确保其后续开发的顺利进行。这也是为什么万科、龙湖率先降价的重要原因。洛阳市场表现上宝龙城市广场、恒大绿洲在价格面对市场的反应上相对迅速。城市边缘,价格上涨过快的项目,价格将回归理性。但是,中心区,高品质物业降价可能性不大,且仍有一定的上涨空间,地段稀缺性,已经在一定程度上决定了其产品的价格。所以,2012年洛阳市场价格将进一步回归理性,价格大幅上涨的可能性较小,如果市场迅速反弹,价格再度疯涨,也不排除政府再出重拳干预。但是边缘区域项目价格或将有一定空间的下调,市场价格差距将进一步拉大,客户可选择的空间增大。

  5、市场或倒逼开发商走创新发展之路

  2011年以来的房地产通过银行的融资下降,个贷规模下降,这样的情况下,逼迫行业寻找新的渠道。海外基金、国内基金,公募基金、私募基金,都可能成为未来重要的融资渠道。

  市场的布局更加广泛,向广度、深度发展,产品创新绿色创新是方向,主题地产、医疗养老地产或将成为新的发展思路。

  提高产品品质,降低成本,管理创新。用更低的成本,打造更好的产品,走差异化竞争之路,才能提高自身的市场竞争力。

  房地产市场发展至今,市场正由过去的卖方市场转向买方市场,正在吻别“黄金时代”,牵手“白银时代”,因为在买方市场下面最大的特点就是竞争会加剧,因为供应量变化,存量增多,供应加大,竞争加剧,大鱼吃小鱼、快鱼吃慢鱼,洗牌,集中度会加大。未来房地产指望着土地升值,房价快速上升带来的高利润时代恐怕很难再出现。内功不好、产品差的开发企业将很难生存下去。

  2012年将是市场转型的关键时期,现在房地产的目标要考虑到对我们行业的目标,政府的目标是保障房,经济目标是挤泡沫、健康发展,环境目标是绿色发展。未来几年的房地产市场产品创新、融资创新、管理创新、绿色创新是方向。提高产品品质,降低成本是增加市场差异化竞争力的唯一途径。

  2012任重道远,我们将依然奋勇前行。

  发布内容由河南精顺研究院市场部友情提供,在此诚挚表示感谢。市场方面的相关数据来源于房管局统计数据、官网发布数据及研究院市场调研数据库 .

  精顺研究院市场部电话:0379-68611810

  南精顺官网:http://www.shjingshun.com/index.asp

精彩图片推荐

楼市最新消息


聊宅网声明:凡注明“来源:聊宅网”或“版权:聊宅网”的所有文字、图片、音视频、美术设计等资料,版权均属聊宅网所有,转载请注明出处;否则以侵权论,并依法追究相关法律责任。文章内容仅供参考,与聊宅网无关,也不代表聊宅网赞同其观点,本站对文中陈述文字和内容不作任何保证或承诺,仅作参考,请网友自行核实。
所有区域
西工区 涧西区 老城区 瀍河区 偃师市 经济技术开发区 其它 伊滨区 洛龙区 吉利区
楼盘价格
2500-3000 3000-3500 3500-4000 4000-5000 5000-6000
房屋类型
多层 小高层 高层 公寓 小户型 别墅 商住楼 酒店 写字楼 商铺 厂房 其他
特色楼盘
地铁沿线 BRT沿线 教育地产 双气楼盘 城市综合体 小户型 酒店式公寓 花园洋房 经济住宅 特色别墅

客户服务热线:0371/68107112  举报邮箱:info@liaoing.com
京ICP证090053号 豫公网安备 41010702002004号 Copyright1999-2015 liaoing.com Inc. All rights reserved. 版权所有 河南聊宅信息服务有限公司